Как иностранцу купить квартиру в россии

 

Как иностранцу купить недвижимость в России в 2017, Как иностранцу купить квартиру, Как иностранцу купить апартаменты, Как иностранцу купить загородный дом, Как. Ответим на вопрос: "Может ли иностранец купить квартиру в России?" Вы узнаете, согласно каким законодательным актам осуществима продажа жилой недвижимости гражданином другого государства. Прочитаете об особенностях проведения сделки с нерезидентом.

Правовой аспект


Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).


Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Приобретение недвижимости в России гражданином другой страны — довольно понятный и отлаженный процесс. Но нередко сложности возникают из-за языкового барьера. Если иностранный гражданин не говорит на русском языке, то он может привлечь переводчиков для подготовки документов.

Некоторые иностранные граждане обращаются к нотариусу, который не только предоставляет переводчика, но также помогает составить двуязычный нотариально заверенный договор. Так покупателю проще разобраться с тем, что он подписывает и что приобретает, в конечном счете.

Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Возможна ли регистрация в квартире, принадлежащей иностранцу?

Есть и более «бюджетный» вариант — иностранный гражданин может привлечь к оформлению документов русскоговорящего гражданина страны, выдать ему доверенность, и уже он будет подписывать все документы от имени покупателя.

Покупка недвижимости иностранцами не облагается никакими специальными налогами, однако зачастую возникают сложности со взаиморасчетами (особенно в случае, если деньги поступают из-за рубежа). Также стоит отметить, что существует перечень пограничных муниципальных образований, округов и районов, жестко регламентированный законодательством РФ, на недвижимость, расположенную на данных территориях, иностранцы не смогут получить право собственности.

На получение вида на жительство приобретение недвижимости никак не влияет. Но здесь есть один нюанс: для получения разрешения на временное проживание необходимо наличие свободной квоты, ведь по каждому субъекту есть определенное количество мест для людей, планирующих получить гражданство. Если у иностранца в собственности уже есть недвижимость, то получить квоту можно в упрощенном порядке.

Процедура купли-продажи

Пакет документов

Основным документом, который понадобится иностранцу для совершения сделки купли-продажи квартиры, является паспорт. Его необходимо перевести на русский язык и нотариально заверить. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то важно оформить апостиль.

Если нерезидент приобретает недвижимость

Бытует мнение, что иностранный гражданин может купить квартиру только при наличии вида на жительство на территории России. На самом деле это заблуждение. Вид на жительство – это документ, подтверждающий право на постоянное проживание на территории страны, в которой он выдан. Соответственно, никакого отношения к приобретению недвижимости он не имеет.

Законодательство не запрещает иностранцу приобрести или продать недвижимость и тут же покинуть страну. Поэтому допустимо лишь наличие документов, подтверждающих право на нахождения на территории РФ. Это может быть:

  • Вид на жительство.
  • Разрешение на временное проживание.
  • Разрешение на работу.
  • Миграционная карта.
  • Виза.

Это все необходимые документы, которые понадобиться иностранному гражданину — покупателю недвижимости, если он действует в своих интересах.

В случае если он представитель другого лица, то необходимо оформить доверенность согласно российскому законодательству.

Если он её реализует

Для иностранца-продавца квартиры понадобиться дополнительно документы на квартиру. В их перечень входит:

  1. Правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения).
  2. Свидетельство о государственной регистрации право собственности на объект недвижимости.
  3. Выписка из домой книги, которая подтверждает, что продавец зарегистрирован в этой квартире.
  4. Экспликация и поэтажный план (выдаются БТИ).
Вне зависимости от статуса продавца и покупателя следует знать об особенностях и нюансах сделки. Предлагаем для ознакомления следующий материал:

  • Какие документы нужны при купле-продажи квартиры и как их проверить?
  • На что обратить внимание при купле-продаже жилья?
  • Нотариальное сопровождение сделки купли-продажи: нужно ли это?
  • Как признать сделку купли-продажи недействительной?

Особенности заключения договора и его регистрации

Покупка недвижимости обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. Этот документ составляется в простой письменной форме в присутствии нотариуса и заверяется им, согласно требованиям законодательства РФ.

Договор купли–продажи должен содержать:

  • Реквизиты сторон.
  • Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры).
  • Цену.
  • Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Прежде чем подписывать договор, сторонам необходимо внимательно с ним ознакомиться: и изучить условия сделки.

  • Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры иностранным гражданином

В частности следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Есть ли пункт, в котором продавец декларирует отсутствие обременений на объект недвижимости.
  • Оговаривается ли в договоре освобождение жилплощади продавцом после заключения сделки.

После подписания договора сделка считается заключённой, но приобретает законную силу она только лишь после государственной регистрации. Сделать это можно в местном органе регистрации недвижимости или в многофункциональном центре (более детально о регистрации прав собственности при сделке купли-продажи можно узнать тут). При регистрации должны присутствовать обе стороны сделки.

По сложившейся практике, все дополнительные расходы в ходе сделки купли-продажи обычно принимает на себя сторона покупателя.

После регистрации договора купли-продажи и подписания акта передачи объекта недвижимости, стороны могут переходить к расчёту.

  • Скачать бланк акта приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи
  • Скачать образец акта приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи с иностранным гражданином

Нюансы расчетов

Расчёт по сделке с участием иностранцев ничем не отличается от аналогичного процесса для граждан России. При этом этап передачи денег является самым ответственным и сложным. Порядок расчёта определяется сторонами сделки. Обычно используют:

  • Банковскую ячейку. Один из самых популярных способов. Покупатель помещает необходимую для покупки недвижимости сумму в ячейку и после совершения сделки передаёт её содержимое продавцу. Здесь важно обратить внимание на два аспекта: внимательно изучить условия открытия банковской ячейки и позаботиться о надёжном способе проверки подлинности купюр.
  • Банковский аккредитив. Самый современный способ расчётов, гарантом которого является банк. Минус у него всего один – необходимость оплачивать услуги банка-гаранта. Кроме того, не все банки оказывают подобные услуги.
  • Простой наличный или безналичный расчёт между продавцом и покупателем. Крайне не рекомендуем подобный способ, так как велик риск оказаться обманутым.
Рекомендуем статьи, рассказывающие о сделках купли-продажи квартиры с выше перечисленными схемами расчетов:

  • Сделка купли-продажи через банковскую ячейку.
  • Аккредитив при покупке и продаже квартиры.
  • Купля-продажа квартиры за наличные.

Вследствие сложности процедуры и довольно высокой стоимостью сделки с недвижимостью – одна из самых любимых сфер для мошенников. Существуют десятки различных способов обмана покупателей. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов для подтверждения чистоты сделки.

Пошлина

Как уже говорилось выше, расходы на оформление сделки обычно несёт покупатель.

Кроме услуг нотариуса и стоимости аренды банковской ячейки, необходимо также оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Квитанция о её оплате прикладывается к документам, которые передаются в Росреестр.

Срок осуществления Росреестром необходимых действий по регистрации недвижимости зависит от способа подачи документов:

  • До 7 дней, если пакет был передан непосредственно в Росреестр.
  • До 9 дней, если документы подавались в МФЦ.
  • До 2 дней, если документы передавались в электронном виде.

Земельный налог

Фото 2

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2019 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

Вид на жительство: мифы и реальность

Фото 3


Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.


Необходимые документы

Фото 4


Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

  1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
  3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.


Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

Фото 5

Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран.

Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.
К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ

Согласно ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст. 1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст. 7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст. 15 того же закона).

Перечень необходимых для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указаны в ст. 17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:

  • документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;
  • вид на жительство или разрешение на временное проживание;
  • документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;
  • постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:
  • вид на жительство или разрешение на временное проживание;
  • документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем, иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Также как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст. 17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст. 1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст. 1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Российское законодательство исходит из принципа, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом (ст. 22 ГК РФ).

Вскользь упомянем, что гражданин может быть лишен дееспособности по решению суда только вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ) либо ограничен в дееспособности также по решению суда вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК РФ).

Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе

Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе.

Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ, то для иностранных граждан содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита, а также принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяются российским законодательством (по праву страны, где это имущество находится) на основании ст. 1205 ГК РФ.

При совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ). Если стороны не выбрали применимое право, то применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан.

Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ).

Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей (не только формы), указанных в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от  г. № 122-ФЗ.

При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя

Иностранные граждане также могут совершать сделки в отношении недвижимости, расположенной в России, не только лично, но и через представителей, поэтому нет обязанности у иностранного гражданина лично присутствовать в регистрационном органе либо лично подписывать договоры, пересекать государственную границу РФ для совершения сделок.

Для представления интересов оформляется доверенность у нотариуса либо в Российской Федерации либо в любой иной стране мира, необязательно в той стране, гражданином которого является иностранец. Срок действия доверенности и основания ее прекращения определяются по праву страны, где была выдана доверенность (ст. 1217 ГК РФ).

Вместе с тем, чтобы не было проблем с государственной регистрацией сделок с недвижимостью в РФ желательно оформить доверенность на русском языке у российского нотариуса по правилам российского законодательства, действующим в отношении доверенностей, что связано с тем, что зачастую иностранные нотариусы или переводчики с иностранных языков на русский не всегда могут правильно обозначить наименование российского государственного регистрирующего органа, Бюро технической инвентаризации или отдела миграционной службы, налогового органа и т.д. Подобные неточности могут затруднить и даже сделать невозможным действия поверенного в России.

Не всегда такие формулировки как «во всех компетентных органах и судах Российской Федерации» может решить данную проблему, так как российские органы, как правило, иногда правомерно, а иногда и нет, требуют специального указания на свое наименование в доверенности.

При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя.

При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности.
При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности

В том случае, если государство, в котором удостоверяется доверенность, является участником Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, и вводящей апостиль, то налицо значительное упрощение процедуры легализации доверенности.

Но в ситуации, когда страна не является членом упомянутой конвенции, например, Сингапур, придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.

В любом случае доверенность, составленную на иностранном языке, придется перевести на русский язык и удостоверить верность перевода у российского нотариуса, проверившего квалификацию переводчика в установленном порядке.

Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта.

Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права (ст. 1224 ГК РФ).

Таким образом, для иностранного гражданина не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в РФ. Личное присутствие иностранного гражданина при подаче или получении документов при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью не обязательно, личная подпись иностранного гражданина на договорах также не обязательна при наличии поверенного с оформленной доверенностью надлежащим образом.

При оформлении сделок с недвижимым имуществом необходимо руководствоваться российским законодательством, а доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформить на территории РФ в соответствии с российским законодательством.

Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен

Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен.

По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением период времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами или указанием на событие, которое неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поэтому в доверенности не исключается указание на то, что «доверенность действительна до полного исполнения поручения» (приравнивается к случаю, когда срок вовсе не указан, и действительна такая доверенность в течение одного года со дня ее совершения — ст.186 ГК РФ) или на то, что «доверенность действительна в течение 48 часов с момента подписания», как бы это нелепо не звучало.

Доверенность может быть признана ничтожной при отсутствии даты ее совершения (ст. 186 ГК РФ), но, пожалуй, не найдется такого российского или иностранного нотариуса, который забудет проставить дату оформления доверенности.

Примечательно, что в соответствии с той же ст. 186 ГК РФ удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Но данное положение закона не относится к сделкам иностранных граждан в РФ по доверенностям, удостоверенным российскими нотариусами, а распространяется на те случаи, когда иностранец оформляет доверенность в России для совершения действий в его интересах за границей РФ.

Еще одним вопросом, который весьма интересует иностранного гражданина — это налоговая нагрузка, с которой он может столкнуться в будущем, приобретя в собственность недвижимость в России и реализуя права собственника по владению, пользованию и распоряжению.

С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает.

Согласно ст.ст. 18, 37 ФЗ «О гражданстве РФ» от  N 62-ФЗ гражданство РФ прекращается вследствие выхода из гражданства РФ и по иным основаниям, предусмотренным данным законом или международным договором РФ, со дня принятия полномочным органом, ведающим делами о гражданстве Российской Федерации, соответствующего решения.

С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает

Для бывших граждан РФ при определении налоговой ставки в процессе уплаты некоторых налогов будет иметь значение, не столько момент, когда гражданин в течение налогового периода изменил гражданство с российского на иностранное, сколько момент его признания налоговым резидентом РФ.

Исполнение налоговых обязанностей может осуществляться иностранным гражданином через представителя, обязательного личного участия не требуется, что вытекает из содержания ст. 29 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ), согласно которой уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах.

Уполномоченный представитель налогоплательщика — физического лица осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В случае исполнения налоговых обязанностей через представителя при оформлении доверенности рекомендации те же, что и при оформлении доверенности на приобретение недвижимости. Не запрещается составление единой «генеральной» доверенности, включающей все полномочия по приобретению, оформлению, распоряжению недвижимости и выполнению налоговых обязанностей.

У иностранного гражданина, в связи с правом собственности на недвижимое имущество, при определенных обстоятельствах могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), земельного налога, налога на имущество физических лиц, государственной пошлины. Вкратце изложим порядок уплаты налогов иностранными гражданами при операциях с недвижимостью.

Самым простым из перечисленного — является уплата государственной пошлины, которая при государственной регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, получении выписок из ЕГРП и при совершении нотариальных действий установлена для иностранных граждан в том же размере, что и для россиян (ст.  НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.

Другое дело налог на доходы физических лиц (НДФЛ), вызывающий немало вопросов у физических лиц, при ежегодной подаче деклараций, начиная от самой обязанности по декларированию дохода, до применения вычетов и льгот.

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации признаются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ).

В соответствии со ст. 217 (пункт 17.1) НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК РФ).

К доходам иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами, применяются вычеты на детей в порядке, предусмотренном ст.218 НК РФ (при получении арендной платы или в случае продажи недвижимости) и имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в случае продажи и приобретения недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет).

На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иными словами, если иностранный гражданин не признан налоговым резидентом РФ, то НДФЛ уплачивается в полном объеме по ставке 30 процентов без всяких вычетов и освобождений, а срок нахождения в собственности недвижимого имущества не имеет значения.

На наш взгляд, для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения

Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.

В том случае, если после изменения гражданства планируются существенные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества либо операции с недвижимостью станут обычной предпринимательской деятельностью иностранного гражданина, то целесообразно зарегистрировать российское юридическое лицо либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»  N 129-ФЗ.

На наш взгляд, для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения (ст. 346.2 НК РФ).

При прекращении деятельности, от которой иностранный гражданин получает доходы, он обязан за месяц до выезда из РФ подать налоговую декларацию, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации), в других случаях иностранный гражданин подает декларации в обычном порядке (ст. 229 НК РФ).

В налоговой практике отмечаются случаи уклонения от уплаты НДФЛ иностранными гражданами, которые либо занижают стоимость отчуждаемой недвижимости до инвентарной стоимости БТИ либо под видом договора дарения — сделки, не предполагающей дохода, не влекущей уплату НДФЛ, совершают возмездные сделки с посторонними для себя лицами, производя расчеты наличными через банковские ячейки.

Договоры дарения дорогостоящей недвижимости в пользу лиц, не являющихся родственниками или членами семьи дарителя, должны вызывать подозрения у налоговых органов и быть предметом тщательной налоговой проверки.

Актуальными являются ситуации, когда у иностранного гражданина есть супруг или родственники в РФ, в пользу которых совершаются дарственные, а затем уже новые собственники — резиденты РФ продают недвижимость и делятся доходом с дарителем или включают доходы в общий с дарителем бюджет в процессе ведения совместного хозяйства.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Понятно, что и в этом случае даритель — иностранный гражданин НДФЛ не платит, а вот одаряемый в случае последующей продажи становится плательщиком данного налога или освобождается от его уплаты.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях одаряемый уплачивает налоги в соответствии со своим налоговым статусом.

Бывают случаи, когда добрачное недвижимое имущество иностранного гражданина передается в дар супругу-россиянину, НДФЛ не уплачивается, затем данный россиянин, конечно налоговый резидент РФ, продает подаренное имущество, при этом применяет все налоговые вычеты, льготы и освобождения. Вырученные денежные средства от продажи такого подарка поступают в совместный с иностранным гражданином семейный бюджет. Такая операция не может быть признана уклонением от уплаты налога и является вполне легальным способом экономии семейного бюджета на налогообложении.

Также зачастую поступают и при наличии иного члена семьи или близкого родственника-резидента РФ, но это затруднительно, если недвижимость в порядке дарения переходит к несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Органы опеки и попечительства могут стать непреодолимым препятствием при продаже жилья или иной недвижимости в пользу третьих лиц, поскольку не исключено принятие отрицательного решения в связи с невыгодностью сделки для несовершеннолетнего.

Если иностранный гражданин приобрел в России земельный участок с жилым домом или без, то во время обладания участком подлежит уплате земельный налог.

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе физические лица, обладающие земельными участками, находящиеся у них на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог уплачивается физическими лицами, включая иностранных граждан, если такой налог введен местным муниципальным образованием по ставкам в зависимости от категории земель — 0,3 процента (земли сельхозназначения, земли под жилыми домами, земли под личного подсобного хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента для остальных земель (ст.394 НК РФ).

Повышенных ставок земельного налога в отличие от НДФЛ для иностранных граждан не предусмотрено.

Налог исчисляет самостоятельно налоговый орган и направляет налогоплательщику налоговое уведомление на основании данных о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующем календарном году по месту жительства.

Для зарегистрированного по месту жительства в РФ иностранца уведомление отправят по адресу, указанному в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. При отсутствии регистрации по месту жительства в РФ — по месту жительства в иностранном государстве, гражданином которого является соответствующий гражданин.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам

Затруднения вызывают страны, в которых не существует института прописки или регистрации собственных граждан, тогда российские налоговые органы могут столкнуться с невозможностью вручения налоговых уведомлений и взыскания земельного налога, поскольку в случае не направления уведомления физическое лицо может налог не уплачивать.

Однако, при отчуждении земельного участка приобретатели обычно просят предъявить квитанции об уплате данного налога, и тогда приходится платить, проявив настойчивость в получении налоговых уведомлений за предыдущие периоды в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка.

Если у иностранного гражданина в собственности имеется жилой дом, квартира, дача, гараж и др. имущество, указанное в ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от  N 2003-1, то он уплачивает налог на имущество физических лиц в том же порядке, что и граждане РФ. Земельные участки данным налогом не облагаются.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Согласно ст. 3 данного закона ставки налога (от 0,1 до 2 процентов) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (по данным БТИ).

Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, рассчитывает налоговый орган и направляет физическому лицу налоговое уведомление по месту жительства.

Проблемы с вручением налоговых уведомлений иностранцам по налогу на имущество физических лиц, не проживающим в РФ, те же, что и по земельному налогу.

Таким образом, режим налогообложения для иностранных граждан при реализации ими права собственности на недвижимость, расположенную в РФ, отличается только при уплате налога на доходы физических лиц, по остальным налогам, связанным с владением недвижимостью в РФ, — всё также как и для иных физических лиц, включая российских граждан.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://spbhomes.ru/science/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom/
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_inostrantsu_kupit_kvartiru_v_rossii/7846
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/inostrantsami-v-rossii.html
  • http://gordon-adv.ru/articles/kak-inostrancu-kupit-nedvizhimost-v/
  • http://nedviginform.ru/kuplya-prodazha/inostranets-kupit-kvartiru.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий