Что такое дом блокированной застройки

 

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения. Что в 2019 году называется домом блокированной застройки?. Определение дома блокированной застройки зачастую вводит в ступор многих людей, так как это относительно новый формат жилья для России. В данной статье мы досконально разберем данное определение.

Содержание

Особенности сооружений

В отношении строений данного вида законодательные и нормативные акты выделяют следующие нюансы:

  • В единый государственный реестр не могут вноситься отдельные блоки, поскольку они являются лишь составными частями одного здания;
  • При определении права собственности во владение определенному субъекту может переходить только один из составляющих или часть строения. Такой принцип схож с выделением помещений в многоквартирном доме;
  • Несмотря на определенные сходства с высотными зданиями, выраженными в ограничении площади, являющейся собственностью лица или группы лиц, такие конструкции нельзя относить к многоквартирным;
  • При заявлении на оформление права собственности владельцем может выступать как отдельное лицо, так и семья. При наличии желания собственник одной единицы (блока) имеет право выкупить и другие квартиры, входящие в состав одного здания.

Признание дома объектом блокированной застройки

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями. Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Нормативное регулирование

Порядок работы с подобными объектами, определяющий нормы и правила начиная с момента проектирования и заканчивая управлением и сносом, указывается в следующих нормативных актах:

  • Жилищный кодекс РФ – дает характеристики таких типов зданий;
  • Кодекс строительства городов России – определяет само понятие здания БЗ;
  • ПП РФ №220 от 2015 года – дает пояснения относительно вопроса покупки такого жилья на первичном рынке;
  • ФЗ 161 и Приказ Минстроительства 223 – отражает порядок выделения земли под здания и оформления права собственности на квартиры в их составе;
  • Письмо Минэкономики РФ Д23И-5649 – указывает принцип размещения объектов такого типа на совмещенном участке земли.
Читайте также: Где найти хороший отзыв о риэлторе

Когда выдается разрешение на строительство

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
  • Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
  • Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

  • Проектная документация;
  • Градостроительный план земельного участка;
  • Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

  1. Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
    • Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
    • Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
  2. Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
  3. Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома блокированной застройки


Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах. Это является немаловажным фактором при выборе таунхаусов нашими клиентами в жилом районе «Гармония» в 9 километрах от Ставрополя.


Расшифровка понятия

Фото 2

Жилой дом блокированной застройки – это относительно новый объект для территории РФ. Он выражается в объединении отдельных единиц – самостоятельных блоков жилого назначения. Существуют некоторые особенности правового статуса подобного сооружения – с одной стороны, составные части конструкции имеют разных собственников. При этом присутствует и общее имущество, используемое всеми владельцами, к которому также относится и придомовая территория.

Более подробно определение дома блокированной застройки раскрывается в действующей редакции кодекса строительства городов РФ (ч. 2, п. 2, ст. 49). Такой документ определяет конструкцию в качестве сооружения, представляющего собой одно-, двух- или трехэтажное строение и включающего в себя две или больше частей отдельных блоков. Обязательным условием является максимально возможное количество таких блоков – оно не может превышать 10 штук. Все составляющие имеют одну или несколько общих стен без присутствия между ними характерных проходов.

Важно. Каждая из таких частей здания (блок жилого дома блокированной застройки) обязательно в своем составе содержит выход на улицу (придомовую территорию). Именно этот признак отличает конструкцию от многоквартирного дома.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Читайте также: Что такое таунхаус, дуплекс, твинхаус и квадрохаус? В чем отличия между ними?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Дом блокированной застройки: что это?

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

  1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
  2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
  3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
  4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
  5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
  6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Блокированный дом — он частный или общий?

Один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел: что есть в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Читайте также: Таунхаус что это: квартира, часть дома или дом?

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.  То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;
  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками. Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок. А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;
  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.;
  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Что значит дом блокированной застройки

Фото 3
Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.


Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

  1. Постройка имеет не более трех этажей.
  2. Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

  1. Органы БТИ.
  2. Органы местного управления (например, сельский совет).
  3. Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

О земельных участках

О земельных участках


Жилой район «Гармония» – это разные типы застройки по индивидуальным проектам:

  • Среднеэтажная многоквартирная жилая застройка (считается от 4 до 8 этажей);
  • Индивидуальная застройка (таунхаусы, дуплексы, флэтхаусы и особняки);
  • Коммерческие помещения (магазины и прочее);
  • Социальное строительство (детский сад, спортивный комплекс) в том числе религиозной направленности (храм святого Артемия, духовно-просветительский центр, дом Милосердия);
  • Инженерная инфраструктура (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, автодороги);
  • Благоустройство (аллея «Ласточек», зоны отдыха, арт-объекты, спортивные площадки).

Строительство домов в жилом районе «Гармония» близ Ставрополя ориентируется на ГК РФ. Планирование и развитие территории рассчитано на ближайшие 5-10 лет согласно генеральному плану развития города Михайловска.

Основной градостроительный документ жилого района «Гармония» это утвержденный проект планирования развития территории в 702 гектара. На данный момент почти освоен первый этап застройки в 182 гектара.

В планировании учитывается:

  • Количество жителей;
  • Количество единиц жилья;
  • Социальные объекты;
  • Объекты инженерной инфраструктуры.

Исходя из этого рассчитывается плотность застройки и количество людей на 1 кв. метр.


Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Оформление документации

В процессе возведения подобных конструкций, как сами застройщики, так и будущие собственники отдельных составных частей сталкиваются с вопросом относительно того, как признать дом блокированной застройки.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

В ходе признания здания постройкой рассматриваемого вида необходимо направить заявление в следующие органы и учреждения:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Орган местного самоуправления, которому подчиняется территория, где возведено строение;
  • Судебный орган. Такой вариант понадобится в случае, если в связи с определенными обстоятельствами будет получен отказ от БТИ и муниципалитета. В ходе судебного разбирательства рассматривается вопрос о соблюдении требуемых норм здания и причина отказа в признании его блокированной постройкой. При наличии положений в законодательных актах, разъяснениях министерств или правительства, которые описывают аналогичную ситуацию, решение выносится в пользу истца.
Читайте также: Как определяется площадь застройки здания

Варианты оформления строения в собственность

Фото 4
Варианты оформления строения в собственность

При покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
  • Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
  • Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.

Управление домами блокированной застройки

Дома блокированного типа не считаются многоквартирными, поэтому все работы по ремонту и их содержанию возлагаются на самих жителей. Индивидуальный жилой дом не предусматривает плату за капремонт и услуги управляющей компании. По всем интересующим вопросам по поводу управления подобным видом жилой недвижимости рекомендуется обращаться к юрисконсультам и прочим специалистам в сфере недвижимости.


История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

Читайте также: Эволюция частного домостроения: от римских вилл до коттеджей

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

Когда дом признается домом блокированной застройки

Когда дом признается домом блокированной застройки


Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

  • Застройщик подготавливает проектную документацию;
  • Получает разрешение на строительство;
  • Строит объект и вводит его в эксплуатацию.


Законодательная база

Законодательная база
  • Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);
  • Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);
  • Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Читайте также: Юридические тонкости покупки и оформления блокированного жилья

Нормативная база

Фото 5

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП .

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/opredelenie-doma-blokirovannoj-zastrojki.html
  • https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/dom-blokirovannoy-zastroyki/
  • https://consultmill.ru/kvartira/novostrojka/blokirovannoj-zastrojki.html
  • https://nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/
  • http://jurist-protect.ru/dom-blokirovannoj-zastrojki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий