Что нужно для продажи комнаты в общежитии

 

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье. Советы по продаже или покупке комнаты в общежитии. Как оформить сделку быстро и какие документы нужны для этого.

Заключение договора купли-продажи

Продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии принципиально не отличается от любой аналогичной сделки. Поэтому за образец можно брать гражданско-правовой договор. Но изначально с покупателем составляют предварительное соглашение. Его можно написать в вольной форме, в письменном виде. Далее на его основе будет составляться основной договор купли-продажи коммунальной комнаты/общежития. Как правило, ключевые моменты в этих документах не меняются. Еще один важный нюанс – передача денег по итогам сделки.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]договор.docx[/pdfview]

Скачать образец (.DOCX)

Так как продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии – это операция с недвижимостью, которая по умолчанию связана с достаточно крупными суммами денег, к составлению соглашения следует подойти со всей ответственностью. Даже используя готовый образец, необходимо внимательно прописать несколько основных моментов.

В договоре принято подробно описывать имущество. В данном случае – комнату в коммунальной квартире или общежитии. Сюда же включают сведения по лицам, которые проживают на жилплощади. Еще один нюанс – права и обязанности сторон, участвующих в операции.

Правильно будет детально расписать процесс передачи денег и сумму, предоставляемую к оплате. Стороны могут договариваться об удобном для них времени, месте и способе передачи средств. Здесь же прописывают момент оплаты услуг государственной регистрации сделки. Такие расходы могут ложиться как на продавца, так и на покупателя жилплощади в коммунальной квартире/общежитии.

Варианты передачи денег

Производя взаиморасчет при купле-продаже, стороны могут использовать разные способы. Они выбирают приемлемый вариант, исходя из уровня доверия между покупателем комнаты в коммунальной квартире и продавцом.

Деньги за комнату можно передать через банковскую ячейку. Арендовав депозитарий, туда помещают средства. В момент заключения сделки продавец получает к нему доступ. Такой вариант считается безопасным, так как исключен риск разбойного нападения при продаже. Но стопроцентной защиты от мошенничества он не гарантирует.

Читать также: Переход прав на недвижимое имущество — когда и в каком размере платится госпошлина за регистрацию

Есть вариант составления аккредитива для купли-продажи. По такому условному документы деньги будут перечислены на счет продавца через банк, как только собственник покажет документы на комнату в коммуналке/общежитии. Аккредитив стоит дороже банковской ячейки, его оформление относительно длительное. Но гарантии надежнее, поэтому ради безопасности при купле можно выбрать такой способ.

Наконец, иногда продавец и покупатель комнаты просто производят личный расчет друг с другом. Возможна оплата по итогам оформления кредита либо материнского капитала.

Практические советы

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Последовательность действий

Чтобы грамотно подготовиться к продаже, следует определить статус имущества. Продавать комнату в коммуналке/общежитии может только собственник. При этом необходимо понимать отличия между квартирой коммунальной и жильем, которое находится в общей долевой собственности. В первом случае владелец имеет в полной степени распоряжаться личной комнатой, а места общего пользования предназначены для всех. Также перед куплей-продажей предстоит произвести оценку стоимости имущества, подготовить комнату в коммуналке/общежитии к продаже, в обязательном порядке уведомив об этом соседей. Тогда можно собрать документы и, найдя покупателя, оформить сделку в точном соответствии с требованиями законодательства.

Получение согласия соседей

Одна из основных сложностей, которые возникают при купле-продаже приватизированной комнаты в коммуналке/общежитии, это получение согласия от соседей. Есть такое понятие, как преимущественное право на покупку. То есть соседи имеют возможность первыми купить жилье. Но иногда они не готовы заключать сделку, покупать недвижимость, в то же время пытаясь помешать продать комнату. По факту же закон в 2019 году требует одного: за месяц до планируемой операции уведомить остальных собственников о продаже комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]уведомление.docx[/pdfview]

Скачать уведомление соседей (.DOCX)

Чтобы узнать все нюансы, предстоит изучить ЖК РФ, ст. 42 отражает все важные моменты. Это могут быть не только непосредственные соседи по жилплощади: в зависимости от формы собственности, квадратные метры принадлежат и простым гражданам, и госорганам. И стоит оформить уведомление для продажи таким образом, чтобы на руках оставались доказательства, что соседи по коммуналке/общежитию проинформированы. Следует предоставить такую информацию в письменной форме следующим лицам/органам:

  • собственникам приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире;
  • жилищному комитету либо районной администрации, когда комнаты сдаются по договору социального найма (коммунальная либо государственная собственность);
  • органам опеки и попечительства, если в коммуналке/общежитии собственниками числятся люди с инвалидностью либо несовершеннолетние граждане.

Есть возможность разослать письменные уведомления через Почту России. Но тогда нужно отправлять рекомендованные письма, чтобы на руках оставались квитанции в подтверждение факта рассылки жильцам коммунальной квартиры/общежития. Или же можно прибегнуть к помощи нотариуса: он оформит соответствующие извещения.

Читать также: Что означает обременение на землю и как узнать о существовании ограничений на участок

Подготовка документов

Любая процедура купли-продажи недвижимого имущества сопровождается сбором целого пакета бумаг. И сделки с комнатами в коммуналке либо в общежитии не являются исключением. Чтобы зарегистрировать ее по всем правилам, понадобятся документы, удостоверяющие личности и продавца, и покупателя коммунальной комнаты. Это гражданские паспорта. Еще необходимо взять справку о том, что жильцы выписались из коммуналки или же общежития. К ней прилагают извещение о рассылке уведомлений соседям (государственным органам) о грядущей купле-продаже.

Важнейшая часть пакета бумаг – договор купли-продажи. В БТИ нужно взять выписку с экспликацией, еще понадобится кадастровый план жилища. Обязательно предстоит подтвердить право собственности, предъявив соответствующие документы. Плюс к этому прилагают разрешение от других собственников комнаты (если они есть), заверив его нотариально. Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, понадобится разрешение от органов опеки.

Отказ от преимущественного права покупки

Фото 2

Стоит детальнее разобраться с алгоритмом получения отказа от соседей по коммуналке/общежитию, которые имеют преимущественное право покупки. Разослав извещения, продавец может сразу в них попросить, чтобы каждый собственник написал соответствующий документ. Отказ от купли-продажи комнаты в коммунальной квартире оформляют у нотариуса или регистрируют в компетентном органе. Если соседи идут навстречу продавцу, можно не выжидать в течение месяца и сразу заключать сделку.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]Отказ.docx[/pdfview]

Скачать заявление (.DOCX)

Достаточно часто события разворачиваются по другой схеме. Собственники комнат в коммунальной квартире/общежитии не заинтересованы в купле-продаже, но и писать официальный отказ они не хотят. Это не означает, что операция сорвется. Выждав месяц, продавец имеет полное право продавать свое имущество.

Стоит рассмотреть и третий вариант: соседи хотят воспользоваться своим преимущественным правом на покупку комнаты в коммунальной квартире/общежитии. И тогда им практически невозможно противостоять. Продавец не может продавать жилье посторонним, если на него претендуют другие лица, проживающие в коммуналке. В таком случае сделка будет заключена с соседями.

Еще один спорный момент: на жилплощадь могут претендовать сразу несколько собственников комнат в коммунальной квартире/общежитии. В таком случае решение только за продавцом. Он не имеет права продавать жилье третьим лицам, однако волен выбирать покупателя среди нескольких лиц с преимущественным правом покупки. При этом никто ему не сможет диктовать условия, включая стоимость квадратного метра комнаты.

Правда, есть еще один важный нюанс. Составляя уведомления для соседей, в них пишут конечную стоимость комнаты в коммунальной квартире. И в дальнейшем продавать ее третьим лицам, не имеющим преимущественного права покупки, можно только по заявленному ранее ценнику, на тех же условиях. Можно и поднять цену, но только не сбивать ее. Это требование придумано для защиты прав соседей.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Предварительная подготовка

Сделка с продажей комнаты в общежитии требует, чтобы у продавца был заранее готов обязательный пакет бумаг.

Документы для осуществления сделки:

  • Правоустанавливающее свидетельство на комнату, без которого ни продажа, ни покупка комнаты невозможна;
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате лицах;
  • Документальное основание получения права собственности (договор о социальном найме, покупке, дарственная, завещание, прочее);
  • Копия лицевого счёта, если передача средств будет производиться по безналичному расчёту через банковское учреждение;
  • Справка о том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам (берётся в управляющей компании);
  • Согласие попечительского совета на продажу, если в помещении зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все перечисленные бумаги следует получить заведомо, поскольку на оформление каждой из них уходит от пяти до тридцати дней. Только после того, как пакет документов будет собран, можно начинать искать покупателя. Кроме того, не стоит упускать из виду то, что некоторые  бумаги имеют ограниченный срок действия, в частности выписка из домовой книги, действующая всего месяц с момента её выдачи.

Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности

Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности

Правила купли-продажи общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) подразумевают преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли недвижимости.

Вырезка из статьи 250 ГК РФ

Проще говоря, владелец комнаты в коммуналке обязан изначально предложить ее купить по определенной им цене другим жильцам, известив их в письменной форме. Если в течение 1 месяца никто из них не выразил свое желание приобрести комнату или же сразу отказался в письменной форме от покупки – собственник комнаты вправе продать ее любому другому лицу.

  • Обязательно проверяйте наличие оформленных отказов прочих собственников квартиры от преимущественного покупки жилой комнаты. Юристы советуют требовать нотариально-заверенных отказов, но по закону достаточно простой письменной формы.
  • Удостоверьтесь в том, что в отказах указана цена и что эта цена не превышают ту цену, которую огласил вам собственник. В противном случае сделку могут оспорить, так как ранее отказавшийся сособственник квартиры, вероятно, был бы готов ее купить по сниженной цене. При этом все сособственники должны получить предложение по единой цене, владелец комнаты не вправе разным собственникам называть разные цены.

Практические рекомендации

Для того чтобы максимально выгодно продать недвижимость, важно подготовить не только все необходимые документы, но и саму жилплощадь для презентации потенциальным покупателям:

  • Вывезти мебель, которая не будет продана вместе с помещением, для того, чтобы визуально увеличить комнату и осветлить её;
  • Провести лёгкий косметический ремонт (подклеить отошедшие обои, замазать некоторые щели, привести в исправность системы открытия окон и дверей);
  • Освободить от ненужных вещей балкон, если он есть;
  • Убрать все помещение, в том числе и санитарные узлы, чтобы создать благоприятное впечатление.

Демонстрировать потенциальным покупателям продаваемую недвижимость лучше всего в дневное время, когда соседи будут на работе. Чем спокойнее будет обстановка, тем лучше.

Договариваясь с покупателем о цене комнаты, важно понимать, что сумма, внесённая в договор, после его подписания не меняется. Кроме того, не следует указывать сумму меньше, чем стороны договорились на самом деле. Такой ход уменьшает размер налога для продавца, однако в случае возникновения конфликтов, которые может вызвать проданный объект, проблема только усугубится.

Срочная сделка

Фото 4

Помимо основных нюансов, необходимо помнить о государственном уведомлении в случае, если имущество принадлежит ему или муниципалитету. Если продавец хочет продать комнату очень быстро, он может начать собирать отказы соседей, составленные в письменной форме и говорящие о том, что они не заинтересованы в покупке жилплощади. В этой ситуации не нужно в течение месяца ожидать письменного согласия.

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Большинство всех проблем с жилым помещением можно обнаружить на стадии проверки документов, если отнестись к этому внимательно или же поручить проведение проверки опытному юристу. Важно обратить внимание на:

  • Наличие документов о праве собственности и регистрации такового. Опасно покупать коммунальную комнату на основании лишь договора купли-продажи, оформленном при Царе Горохе без регистрации жилого помещения в органах Росреестра. Сделка должна заключаться с самим собственников, имеющим соответствующие документы на руках или же с его доверенным лицом.
  • Отсутствие учета в психоневрологическом или наркологическом отделении. Не стоит стесняться подобных вопросов, так как добропорядочного человека они не смутят – он чист. А вот сделка, совершенная с зависимым лицом или состоящим на учете по душевной болезни без труда будет оспорена в судебном порядке.
  • Перечень лиц, состоящих на учете. Выписка из домовой книги или справка старшего по дому не показатель, требуйте справку из отделения миграционной службы МВД РФ. Так вы обезопасите себя от сокрытия сведений о регистрации третьих лиц в квартире. Также с опасением стоить подходить к жилью, из которого в места лишения свободы выписаны прежние жильцы. Вполне вероятно что по освобождению они могу попутаться восстановить свои права, хоть и безрезультатно.
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Квитанции об оплате не являются достаточным подтверждением, необходима справка из управляющей компании, что владелец комнаты вовремя вносит платежи. Так же уточните у других жильцов коммуналки, как у них распределяется бремя несения коммунальных расходов, нет ли долгов за «общие» услуги – свет в коридорах, воду и т.д.
  • Законность всех перепланировок, если таковые были. Проверяйте расположение комнат согласно документации. Если одну комнату поделили на две или наоборот, не узаконив подобную перестройку, оформить комнату после покупки будет крайне затруднительно и дорого.
  • Залоги и аресты исключают успешность сделки. Если квартира (или ее комната) арестована банком, получить ее в собственность даже после купли-продажи вы не сможете.

Примечание: Если вас привлекла весьма низкая цена комнаты и при этом все жильцы отказались от покупки объекта – это весомый повод провести проверку с особой тщательностью. Возможно всему виной некие мистические причины или межличностные отношения соседей, но чаще всего проблемы носят сугубо юридический характер. В таком случае лучше заручиться поддержкой юриста, который сможет обнаружить все подводные камни сделки.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://yurist-konsult.ru/oformnedv/kuplya-prodazha-komnaty-v-obshhezhitii.html
  • https://businessman.ru/kak-prodat-komnatu-v-obschejitii-poshagovaya-instruktsiya-i-rekomendatsii.html
  • https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/komnaty-v-kommunalke-obschejitii/procedura.html
  • https://pravonedv.ru/kvartira/komnata/prodat-v-obshhezhitii.html
  • https://nauet.ru/how-to-sell-a-room-in-a-hostel-which-documents-a-quick-way-to-sell-a-room-in-a-hostel/
  • https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-obshhezhitii-kakie-dokumenty-neobhodimy.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий